Sie verkaufen das Erbbaurecht mit dem Haus
Ein Haus steht auf einem Grundstück, das einer anderen Person oder Organisation gehört. Im Alltag heißt das häufig „Haus auf Erbpacht“. Für den Verkauf ist die rechtliche Bezeichnung Erbbaurecht genauer: Dieses veräußerliche und vererbliche Recht ermöglicht es, ein Bauwerk auf oder unter einem fremden Grundstück zu haben. Das Haus gehört dabei grundsätzlich zum Erbbaurecht. Käufer erwerben daher eine andere Rechtsposition als beim üblichen Kauf eines Hauses samt Grundstückseigentum. Genau diese Besonderheit sollte von Beginn an im Angebot stehen.
Der Verkauf verlängert die Vertragslaufzeit nicht automatisch. Wenn das bestehende Recht in 42 Jahren endet, beginnt durch einen Eigentümerwechsel kein neuer Zeitraum von 99 Jahren. Ebenso wenig übernimmt der Käufer zwangsläufig einen heutigen Standardvertrag des Grundstückseigentümers. Zunächst sind das eingetragene Recht, der zugrunde liegende Vertrag und wirksame Nachträge maßgeblich. Falls eine Verlängerung oder sonstige Änderung angeboten wird, muss sie als zusätzliche Vereinbarung konkret geprüft werden. Eine unverbindliche Gesprächsaussage ist keine bereits gesicherte Vertragsverbesserung.
Der vorhandene Bielefelder Ratgeber zum Grundstücksverkauf behandelt eine andere Ausgangslage. Beim Erbbaurecht können Sie den Boden nicht wie eigenes Grundstückseigentum mitverkaufen. Auch ein Bodenrichtwert ist deshalb kein Betrag, den Sie einfach zum Gebäudewert addieren dürfen. Umgekehrt ist ein gut nutzbares Haus auf einem Erbbaugrundstück nicht automatisch unverkäuflich. Entscheidend sind die konkreten Bedingungen und die Frage, welche Käufer sie finanzieren und langfristig tragen können.
Beginnen Sie mit einer knappen Beschreibung des Verkaufsgegenstands: Anschrift, Bezeichnung des Erbbaurechts, Gebäudenutzung, Grundstücksgröße, Ende der Laufzeit und derzeitiger Erbbauzins. Kennzeichnen Sie ungeprüfte Angaben ausdrücklich als offen. Stimmen Unterlagen und Erinnerung nicht überein, hat die Klärung Vorrang vor einer besonders attraktiven Anzeige. Für einen Käufer ist ein nachvollziehbarer Vertrag oft wertvoller als ein scheinbar günstiger Preis ohne erkennbare Folgekosten. Eine präzise Vorbereitung hilft außerdem dem Notariat und verkürzt Rückfragen der finanzierenden Bank.
Aus dem Vertragsordner eine verständliche Übersicht machen
Legen Sie neben den üblichen Gebäudeunterlagen einen eigenen Bereich für das Erbbaurecht an. Dazu gehören der Erbbaurechtsvertrag, sämtliche Nachträge, ein aktueller Auszug aus dem Erbbaugrundbuch und die für die Prüfung benötigten Grundstücksgrundbuchdaten. Ergänzen Sie die jüngste Erbbauzinsmitteilung und die Unterlagen zur letzten Anpassung. Alte Schreiben können helfen, dürfen aber nicht ohne Abgleich als aktueller Vertragsstand gelten. Wenn mehrere Eigentümer oder Ansprechpartner genannt werden, klären Sie deren heutige Zuständigkeit.
Lesen Sie besonders die Bestimmungen zu Laufzeit, Nutzung, Zustimmung, Belastung, Heimfall und Entschädigung. Der Vertrag kann beispielsweise Anforderungen an die Nutzung oder Erhaltung des Bauwerks enthalten. Für Käufer mit Umbauplänen ist das relevant, ersetzt aber keine baurechtliche Prüfung. Ein zulässiger Umbau nach öffentlichem Baurecht und eine erforderliche vertragliche Zustimmung sind unterschiedliche Fragen. Notieren Sie deshalb jeweils, ob eine Aussage aus dem Vertrag, aus einem gesonderten Bescheid oder nur aus einer bisherigen Auskunft stammt.
| Unterlage | Daraus festhalten | Noch zu klären |
|---|---|---|
| Vertrag und Nachträge | Enddatum, Nutzungsbindungen und zustimmungspflichtige Vorgänge | Sind wirklich alle Ergänzungen vorhanden? |
| Erbbaugrundbuch | Eingetragene Rechte, Belastungen und Rangverhältnisse | Welche Eintragungen bleiben beim Käufer bestehen? |
| Erbbauzinsmitteilung | Aktuelle Zahlung, Fälligkeit und Anpassungsgrundlage | Gibt es Rückstände oder eine angekündigte Änderung? |
| Schriftwechsel zur Verlängerung | Konkretes Angebot samt Bedingungen und Gültigkeit | Ist es verbindlich und auf den Käufer übertragbar? |
Erstellen Sie aus den Dokumenten eine kurze Übersicht mit Verweisen auf die Originalstellen. Sie soll den Vertrag verständlich erschließen, ihn aber nicht ersetzen. Geben Sie etwa nicht nur „Zustimmung erforderlich“ an, sondern unterscheiden Sie den Verkauf von der Belastung für einen Kredit. Bei einer offenen Auslegung ist eine fachkundige Prüfung sinnvoller als eine eigene günstige Interpretation. Die allgemeine Unterlagenliste für den Hausverkauf deckt die Gebäudeseite ab. Beide Pakete zusammen ermöglichen eine ernsthafte Kaufentscheidung.
Verkauf und Grundschuld sind zwei getrennte Zustimmungsthemen
Nach dem Erbbaurechtsgesetz kann vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ebenso kann eine Zustimmung für bestimmte Belastungen des Erbbaurechts vorgesehen sein, etwa eine Grundschuld zur Käuferfinanzierung. Ob solche Vorbehalte bestehen, ergibt sich aus der konkreten Ausgestaltung. Sie gelten nicht allein deshalb für jeden Verkauf in gleicher Weise, weil das Haus auf einem Erbbaugrundstück steht. Prüfen Sie deshalb zuerst die Eintragungen und Vereinbarungen und erst danach den erforderlichen Ablauf.
Wo eine Zustimmung wirksam vorausgesetzt wird, hat ihr Fehlen rechtliche Folgen. Das Gesetz regelt die Unwirksamkeit der betreffenden Verfügung beziehungsweise Verpflichtung, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist. Lassen Sie sich vom Notariat erklären, wie das konkrete Geschäft ausgestaltet und abgesichert wird. Eine vorschnelle Unterschrift unter eine selbst formulierte Vereinbarung kann Fragen offenlassen, die Sie später nicht durch bloßes Nachreichen eines Formulars beheben. Die Finanzierung sollte insbesondere nicht auf einer ungesicherten Annahme über die gewünschte Grundschuld beruhen.
Für die Zustimmung bestehen gesetzliche Grenzen und unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche auf Erteilung. Bei der Veräußerung spielen unter anderem der Zweck des Erbbaurechts und die Gewähr des Erwerbers für die ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen eine Rolle. Bei einer Belastung gelten andere Prüfkriterien, insbesondere ihre Vereinbarkeit mit ordnungsmäßiger Wirtschaft. Eine verweigerte Zustimmung bedeutet daher nicht automatisch das Ende jeder Möglichkeit. Umgekehrt sollten Sie keine automatische Genehmigung oder feste kurze Antwortfrist behaupten. Ein Streit über die Voraussetzungen benötigt fachkundige Begleitung und gegebenenfalls eine gerichtliche Entscheidung.
Fragen Sie früh beim tatsächlich zuständigen Grundstückseigentümer nach benötigten Unterlagen, Ansprechpartner und Bearbeitungsablauf. In Bielefeld ist der Immobilienservicebetrieb der Stadt bei städtischen Immobilien und entsprechenden Grundstücksrechten ein möglicher Ansprechpartner. Er ist jedoch keine allgemeine Vermittlungsstelle für sämtliche privaten Erbbaugrundstücke. Entscheidend ist, wem das betroffene Grundstück gehört und wer wirksam für diese Person oder Organisation handelt. Halten Sie Verkaufsgenehmigung und Zustimmung zur Käufergrundschuld in Ihrer Aufgabenliste getrennt. Dann fällt rechtzeitig auf, wenn die eine Erklärung vorliegt, während die zweite den Abschluss noch aufhält.
Restlaufzeit und Käuferfinanzierung gemeinsam betrachten
Die Frage „Finanziert eine Bank das?“ lässt sich nicht allein mit dem Kaufpreis beantworten. Kreditgeber prüfen neben Einkommen und Eigenkapital auch die rechtliche und wirtschaftliche Qualität der Sicherheit. Beim Erbbaurecht können Restlaufzeit, Rang, Erbbauzins, vertragliche Bedingungen und erforderliche Zustimmungen bedeutsam sein. Unterschiedliche Banken können dieselbe Ausgangslage unterschiedlich beurteilen. Eine allgemeine Budgetbestätigung für irgendeinen Hauskauf ist deshalb weniger aussagekräftig als eine objektbezogene Prüfung des vollständigen Vertragspakets.
Nehmen wir ein erfundenes Beispiel: Das Erbbaurecht läuft noch 42 Jahre, ein Interessent plant eine Finanzierung über 25 Jahre. Die bloße Differenz von 17 Jahren beweist nicht, dass die Bank zustimmt. Sie sagt ebenso wenig, dass eine Finanzierung ausgeschlossen ist. Zu prüfen sind der konkrete Tilgungsverlauf und die weiteren Vertragsbedingungen. Wenn stattdessen mit einer Verlängerung gerechnet wird, braucht die Bank deren belastbaren Stand. Ein freundliches „Darüber können wir später sprechen“ bietet eine andere Sicherheit als eine bereits wirksam vereinbarte Verlängerung.
Lassen Sie den Interessenten früh benennen, welche Unterlagen sein Kreditgeber noch benötigt. Falls eine zusätzliche Erklärung des Grundstückseigentümers verlangt wird, sollte deren Inhalt fachlich abgestimmt werden. Vermeiden Sie den Rat, zunächst irgendeine Grundschuldhöhe anzusetzen und Details nach dem Kauf zu regeln. Eine im Einzelfall erlaubte Belastungsgrenze ist außerdem keine allgemeine Bielefelder Regel. Übertragen Sie deshalb Beträge aus fremden Immobilienanzeigen oder Nachbarverträgen nicht auf Ihr Haus. Diese Angaben können einen Prüfpunkt zeigen, ersetzen aber nicht den eigenen Vertragsnachweis.
Auch das Ende der Laufzeit gehört in die Käuferaufklärung. § 27 ErbbauRG enthält Regelungen zur Entschädigung beim Erlöschen durch Zeitablauf und ermöglicht vertragliche Festlegungen. Eine Entschädigung von stets zwei Dritteln des Gebäudewerts darf daraus nicht pauschal versprochen werden; die gesetzliche Mindestregel betrifft besondere Voraussetzungen. Davon zu unterscheiden ist der Heimfall, also eine aufgrund vereinbarter Voraussetzungen verlangbare Übertragung des Erbbaurechts. Dafür gelten eigene Regelungen, unter anderem zur Vergütung. Beide Situationen sind keine austauschbaren Begriffe. Lassen Sie die konkrete Vertragsklausel erklären, statt sie im Exposé auf „Haus fällt später zurück“ zu verkürzen.
Erbbauzins, mögliche Änderungen und Kaufpreis sauber trennen
Für einen Käufer besteht die laufende Belastung nicht nur aus seinem Darlehen. Hinzu kommen der Erbbauzins und die üblichen Bewirtschaftungskosten. Erläutern Sie den aktuellen Erbbauzins mit einem Beleg und benennen Sie die vereinbarten Anpassungsmechanismen. Der heutige Betrag ist keine Garantie für die gesamte verbleibende Laufzeit. Bei zu Wohnzwecken dienenden Bauwerken können die gesetzlichen Grenzen für Erhöhungsansprüche eine Rolle spielen. Ob eine konkrete Erhöhung zulässig ist, lässt sich nicht durch eine allgemeine Inflationszahl oder eine freie Verkäuferberechnung entscheiden.
Eine anschauliche Darstellung unterscheidet drei Zustände: heute wirksam geschuldeter Betrag, bereits wirksam vereinbarte künftige Änderung und lediglich vorgeschlagene neue Bedingung. Beispielsweise entsprechen fiktive 2.400 Euro im Jahr rechnerisch 200 Euro monatlich. Ein Angebot zur Verlängerung könnte stattdessen fiktive 3.600 Euro jährlich vorsehen, also 300 Euro monatlich. Die Mehrbelastung betrüge dann 100 Euro im Monat, sofern die Änderung tatsächlich vereinbart und wirksam wird. Die Zahlen beschreiben keinen örtlichen Tarif. Vor allem folgt aus dem Verkauf allein nicht automatisch eine Erhöhung auf den vorgeschlagenen Betrag.
Für den Verkaufspreis müssen Gebäudezustand, Lage, Nutzbarkeit und Vertragsbedingungen zusammen beurteilt werden. Ein niedriges Angebot kann mit einer kurzen Restlaufzeit begründet sein, aber auch mit notwendigen Modernisierungen oder einer vorsichtigen Finanzierung. Lassen Sie sich die Annahmen erklären. Nur dann erkennen Sie, ob eine Vertragsklärung den Käuferkreis tatsächlich erweitern könnte. Eine teure Änderung ohne belegbaren Nutzen ist keine sichere Wertsteigerung. Vergleichen Sie nach Möglichkeit Angebote, die von denselben dokumentierten Bedingungen ausgehen, statt unterschiedliche Nutzungs- und Laufzeitannahmen gegeneinanderzustellen.
Auf Verkäuferseite zählt schließlich der Erlös nach den konkreten Aufwendungen. Eine noch offene Finanzierung des Erbbaurechts muss ebenso geordnet behandelt werden wie beim sonstigen Immobilienverkauf. Der Ratgeber zum laufenden Immobilienkredit hilft bei den allgemeinen Ablösungsfragen. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für die besondere Vertragsabwicklung oder vereinbarte Änderungen. Fordern Sie nachvollziehbare Angaben an und klären Sie, wer welche Position trägt. Ein höherer Kaufpreis bei zugleich erheblich höheren eigenen Aufwendungen kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als ein einfacher Verkauf zu transparenten bestehenden Bedingungen.
Den Verkauf in einer sinnvollen Reihenfolge abschließen
Starten Sie die Vermarktung mit einem konsistenten Informationsstand. Das Exposé sollte den Erbbaurechtscharakter, die dokumentierte Restlaufzeit und den aktuellen Erbbauzins klar nennen. Erläutern Sie wesentliche offene Fragen, ohne ungesicherte Zusagen vorwegzunehmen. Ein Interessent sollte nicht erst nach einer aufwendigen Besichtigung erfahren, dass er kein Grundstückseigentum erwirbt. Das verschlechtert die Gesprächsgrundlage und produziert Finanzierungsprüfungen auf falschen Annahmen. Verständliche Bedingungen helfen dagegen, den tatsächlich passenden Käufer zu finden.
Nach einer ernsthaften Kaufabsicht laufen mehrere Prüfungen zusammen: Käufer und Bank beurteilen das Objekt, der Grundstückseigentümer bearbeitet gegebenenfalls notwendige Zustimmungen und das Notariat bereitet die rechtliche Abwicklung vor. Benennen Sie für jeden offenen Punkt einen Verantwortlichen. Halten Sie fest, welche Unterlagen fehlen und welche Entscheidung von welcher anderen abhängt. Ein Terminplan sollte Bearbeitungszeiten berücksichtigen, ohne sie zu erfinden. Wenn Sie selbst bereits einen Umzug oder einen weiteren Immobilienkauf planen, rechnen Sie zusätzlich eine Reserve ein, statt den frühesten denkbaren Abschluss als sicheren Zahlungstag zu behandeln.
Im Vertragsentwurf müssen insbesondere Verkaufsgegenstand, übernommene Belastungen, einzuholende Erklärungen und Kaufpreisabwicklung zusammenpassen. Eine zugesagte Verlängerung oder Änderung gehört in die dafür rechtlich geeignete verbindliche Gestaltung. Prüfen Sie außerdem, wie Erbbauzins und andere laufende Kosten zum vereinbarten Übergang abgegrenzt werden. Bekannte Zahlungsrückstände oder Streitigkeiten sollten geordnet offengelegt und geklärt werden. Die allgemeine Anleitung zu Kaufvertrag und Übergabe bietet den Rahmen; die Besonderheiten des Erbbaurechts müssen darin ausdrücklich berücksichtigt sein.
Stellen Sie zum Abschluss ein vollständiges Übergabepaket zusammen: maßgebliche Vertragsunterlagen, vorhandene Zustimmungen, aktuelle Zahlungsinformationen, Gebäudeunterlagen, Zählerstände und Schlüsselprotokoll. Dokumentieren Sie, welche laufenden Ansprechpartner der Käufer künftig benötigt. Kontrollieren Sie vor der Unterschrift noch einmal, ob die Finanzierungsprüfung denselben Vertragsstand zugrunde legt wie der notarielle Entwurf. Der Verkauf eines Hauses auf Erbpacht wird durch diese Vorbereitung nicht zu einem gewöhnlichen Grundstücksverkauf. Er wird aber zu einem nachvollziehbaren Geschäft, bei dem beide Seiten wissen, welches Recht übertragen wird und welche Verpflichtungen damit verbunden sind.